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L'emprunt hypothécaire


Vous allez acheter un bien immobilier et vous recherchez un financement. L'emprunt hypothécaire est une solution évidente. Faisons le tour de la question.

Un organisme de crédit (banque, assureur...) met à votre disposition une somme d'argent pour une durée déterminée, moyennant le paiement d'un intérêt, afin de vous permettre d'acquérir, de construire ou de rénover un bien immobilier.

Le prêt se fait sous certaines conditions inscrites dans un acte passé devant notaire. Pour garantir le remboursement, l'organisme de crédit prend une inscription hypothécaire sur votre bien immobilier. En cas de non-paiement, il en demandera la vente.


Lecture rapide

> Les formules d'emprunt ?
> Quel taux d'intérêt ?
> Les formules d'achat ?
> Les frais liés à l'achat et à l'emprunt ?
> Quel montant puis-je emprunter ?
> Comment fonctionne un emprunt ?
> Libération des fonds ?
> Garanties demandées ?
> Impôts liés à une habitation ?
> Impact fiscal ?
> Résiliation par l'organisme créditeur ?
> Refinancer son emprunt ?
> Frais de refinancement ?
> Nos conseils

Quelles sont les formules d'emprunt possibles ?

Le choix dépendra de votre capacité à rembourser et de votre avantage fiscal.

Si le crédit est destiné à votre unique habitation, il faut prioritairement utiliser des formules de remboursement par mensualités constantes ou amortissements constants.
Vous pouvez envisager de combiner un tel prêt (jusqu'au plafond fiscal) et un prêt complémentaire en branche 23 qui vous assurera un meilleur retour financier.

1. Mensualités constantes

Chaque mois, vous remboursez un montant identique composé d'intérêts et de capital. A la moitié de la durée de l'emprunt, vous avez remboursé +/- 40% du capital. C'est la formule la plus répandue mais pas la moins chère.

Exemple...

Une mensualité de 500,00 € identique sur toute la durée du prêt. Les intérêts sont en rouge et le capital en vert.

2. Amortissements constants

Le remboursement mensuel varie chaque mois. Il est composé d'une part de capital fixe pendant toute la durée de l'emprunt et d'une part d'intérêts qui décroît au fil du temps. Cette formule, moins chère, reste peu utilisée car les premiers remboursements sont fort lourds.

Exemple...

Une mensualité variable. Les intérêts sont en rouge et le capital en vert.

3. Fonds de placement (branche 23)

L'emprunt est composé de deux parties :
L'organisme de crédit vous ouvre une ligne de crédit pour un montant déterminé sur une durée fixée (terme fixe). Vous payez un intérêt chaque mois sur le capital emprunté.
Vous versez chaque mois un montant minimum dans un fonds de placement (sicav) de votre choix. Ces versements et les plus-values générées rembourseront le capital en une fois, au terme du crédit.
Si les sicav performent bien et sous conditions, vous pouvez rembourser le capital en tout ou en partie, à tout moment et sans indemnité de réemploi. Comme il n'y a aucune garantie de reconstitution du capital au terme, vous pouvez rallonger la durée de l'emprunt, changer de formule ou changer de fonds d'investissements.

4. Assurance de groupe

Cette formule intéressera les indépendants, responsables de société :
L'emprunt est contracté, en personne physique, par l'indépendant qui paie les intérêts.
L'organisme de crédit prend en garantie l'assurance de groupe souscrite par la société au profit de son responsable (l'indépendant).
Les primes, payées par la société, sont déductibles fiscalement. Elles sont capitalisées à un taux d'intérêt garanti et le capital obtenu rembourse l'emprunt à l'échéance.

5. Terme fixe

Vous payez uniquement les intérêts sur le capital emprunté sur toute la durée du prêt et le capital est remboursé au terme du crédit en une fois.




Quel taux d'intérêt choisir ?

Vous pouvez choisir :

Un taux fixe qui reste identique sur toute la durée de l'emprunt.
Un taux variable, révisable périodiquement.

Les formules révisables les plus classiques sont :
1-1-1 : révision annuelle
5-5-5 : révision quinquennale d'un emprunt sur 20 ans
10-5-5 : une première révision décennale et une seconde à la quinzième année

La variation du taux peut être limitée par un CAP. On parlera de CAP 2,3 ou 5 ce qui signifie que votre taux de base ne pourra dépasser un certain plafond. Exemple, pour un taux de base de 5% cap +/- 2, le taux maximum sera de 7% alors que le taux minimum sera de 3%.

Les organismes de crédit octroient des réductions de taux sous conditions (faible quotité, assurance incendie souscrite auprès du même organisme...). Par contre, l'amortissement du capital et l'indemnité en cas de rachat de l'emprunt restent calculés sur le taux avant ristourne.




Quelles sont les formules d'achat possibles ?

Il y a plusieurs manières d'acheter un bien immobilier.

1. L'achat de gré à gré

la transaction se fait librement entre un vendeur et un acheteur. Elle est définie dans un compromis de vente qui doit être suivi, dans les 4 mois, par un acte notarié. Un acompte (+/- 10%) est versé à la signature du compromis et le solde ainsi que les frais de notaire sont payés à la signature de l'acte.

Attention, Il est important d'établir un compromis adéquat comprenant une clause suspensive qui annule la vente en cas de refus du prêt par l'organisme de crédit. Vous pouvez télécharger nos compromis type de notre rubrique conseil.

2. L'achat en vente publique

le bien est attribué au plus offrant lors de la vente publique organisée par un notaire. L'acte de vente est signé le jour même. L'acheteur doit régler les frais dans les trois jours et s'acquitter du prix d'achat dans le mois. Attention, les frais sont généralement plus élevés qu'en vente de gré à gré.

3. L'achat clé sur porte

le bien est vendu sur plan avant le début des travaux.




Quels sont les frais liés à l'achat et à l'emprunt ?

1. Achat de gré à gré

Droits d'enregistrement : 12,5% de la valeur d'achat en Région Wallonne. Ce taux est réduit à 6% sous conditions.
En Flandre, le taux normal est de 10% et le taux réduit de 5%.
En Région Bruxelloise, pas de frais sur les premiers 45.000 €. Sous certaines conditons, cet abattement peut être porté à 60.000 €. Pour le reste, le taux est de 12,5%.

Honoraires de notaire fixés par Arrêté Royal.

Frais divers (frais de recherche, de timbres).

Utilisez notre calculateur des frais d'achat pour évaluer ces frais.

2. Vente publique

l'ensemble des frais s'élève à environ 20% du montant de la transaction.

3. Achat clé sur porte

l'acheteur paiera la TVA sur la valeur correspondant au bâtiment et des droits d'enregistrement sur celle du terrain.

4. Frais d'emprunt

Si vous contractez un emprunt hypothécaire, vous payerez :
Des droits d'enregistrement au livre des hypothèques (+/- 1,3% du montant emprunté).
Des honoraires de notaire fixés par Arrêté Royal.
Des frais divers (frais de recherche, de timbres...).
Des frais de dossier (variables selon l'organisme de crédit).
Des frais d'expertise immobilière (variables selon l'organisme de crédit).
Des frais d'ouverture de crédit (variables selon l'organisme de crédit).

Utilisez notre calculateur des frais d'emprunt pour une évaluation..




Quel montant maximum puis-je emprunter ?

Le montant du crédit octroyé dépendra de plusieurs éléments :

la valeur du bien : l'organisme de crédit fixe un montant maximum empruntable en fonction de la valeur du bien. Cette valeur est déterminée par un expert agréé et définie par l'organisme (valeur du compromis, valeur de vente publique volontaire...).
la quotité : vous ne pourrez emprunter plus qu'un pourcentage de la valeur du bien (70%, 80%...) hors frais et hors TVA. C'est la quotité. Elle est déterminante pour la fixation du taux d'intérêt et pour l'acceptation du crédit. Plus la quotité sera faible, plus le taux sera bas et le crédit facilement accepté.
vos revenus : la charge d'emprunt ne peut dépasser 33% de vos revenus nets disponibles. Cette règle est identique à tous les organismes de crédit mais l'interprétation peut varier d'un organisme à l'autre (tickets repas, allocations familiales...).

Les autres critères : varient d'un organisme à l'autre mais ont une grande influence sur l'appréciation du dossier. Il s'agit du statut professionnel (salarié ou indépendant), de la stabilité d'emploi, du nombre d'enfants à charge, des antécédents d'emprunteur...




Comment fonctionne un emprunt hypothécaire ?

Vous complétez une demande de prêt et fournissez divers documents (fiche de paie...)
L'expert, mandaté par l'organisme de crédit, estime la valeur de votre bien.
Vous complétez une demande d'assurance solde restant dû et un questionnaire médical.
L'organisme de crédit, s'il accepte votre dossier, rédige une offre reprenant les conditions particulières (durée, taux d'intérêt…), un tableau d'amortissement et les conditions générales.
Vous disposez d'un mois pour accepter cette offre.
L'organisme de crédit envoie les documents au notaire et fixe avec vous la date de passation de l'acte d'achat et/ou de prêt.
Vous souscrivez une assurance incendie débutant à la date de l'acte authentique ou à la remise des clés si cette date est antérieure.
A la signature de l'acte, l'organisme vous remet, via le notaire, un chèque équivalent au crédit ou à la première tranche du crédit en cas de travaux ou de nouvelle construction. Vous réglez les frais d'acte.
Vous commencez à rembourser l'emprunt à la fin du premier mois entier qui suit la signature de l'acte. Cette mensualité sera majorée des intérêts allant du jour de la signature de l'acte au premier jour du mois qui suit.
L'organisme de crédit libère les fonds sur base des factures ou de l'avancement des travaux. La période maximale de prélèvement des fonds est indiquée dans l'offre et dans l'acte authentique. Elle varie d'un organisme à l'autre.




La libération des fonds ?

Si vous achetez un bien existant, sans faire de travaux, la somme empruntée vous sera versée en une seule fois lors du passage de l'acte authentique chez le notaire.

En cas d'achat avec transformations, une première tranche correspondant au montant nécessaire à l'achat est versée lors du passage de l'acte authentique chez le notaire et le solde est libéré en fonction de l'avancement des travaux.

En cas de construction, la libération se fait par tranches en fonction de l'avancement des travaux. Si le schéma de libération des fonds ne vous convient pas, négociez-le avant l'acceptation de l'offre de crédit.

Certains organismes vous imposent une prime de réservation. Vous payerez un intérêt sur les sommes non prélevées après une période définie dans l'offre.




Quelles sont les garanties demandées par l'organisme de crédit ?

Une hypothèque en premier rang sur le bien : vous donnez un droit sur votre immeuble à votre créancier.
Une assurance incendie pour le bien mis en garantie avec un avenant de créance hypothécaire.
Une assurance solde restant dû ou une assurance vie mixte avec un avenant de cession de bénéfice qui paiera le capital restant dû si vous décédiez avant le remboursement final de l'emprunt.
La solidarité et l'indivisibilité entre les différents débiteurs : permet au créancier de choisir le débiteur à qui il réclamera le remboursement.
La délégation de salaire : en cas de non-paiement, l'organisme de crédit peut faire retenir une partie de votre salaire par le biais de votre employeur. La Loi fixe la partie saisissable du salaire. Cela ne s'applique qu'aux salariés.
L'organisme de crédit peut demander qu'un tiers se porte caution solidaire ou aval. En cas de défaillance de votre part, le remboursement sera réclamé à cette personne. Cela peut être lourd de conséquences et doit être évité, ou au moins limité à un montant déterminé sur une période définie (exemple : maximum 5 ans). Une autre solution est d'offrir en garantie (en premier ou en second rang) un autre bien.




Les impôts liés à une habitation ?

Tout propriétaire d'un immeuble est soumis à l'impôt des personnes physiques et au précompte immobilier.

Le revenu cadastral c'est-à-dire le loyer annuel théorique diminué des charges, est cumulé à vos autres revenus pour le calcul de l'impôt des personnes physiques. Vous bénéficiez de la déduction d'habitation (3857,00 € augmentés de 321,00 € par personne à charge) si vous habitez vous-même le logement.

Le précompte immobilier est un impôt régional calculé en fonction du revenu cadastral. Il peut être réduit sur demande dans plusieurs cas :

Habitation modeste (RC < 745,00 €).
Invalidité de guerre.
Chef de famille handicapé.
Enfants ou personnes à charge handicapées.
Plus de 2 enfants à charge (-10% par enfant).




Quel est l'impact fiscal de l'emprunt ?

Attention, cette rubrique est strictement indicative. La responsabilité d'Assurteam ne peut être engagée de quelque manière que ce soit.

Un emprunt hypothécaire induit divers avantages fiscaux tels que :

La déduction ordinaire des intérêts.
La déduction complémentaire des intérêts.
L'amortissement en capital.
Les primes d'assurances.

1. La déduction ordinaire des intérêts

Les intérêts d'un emprunt conclu en vue d'acquérir ou de conserver des biens immobiliers sont déductibles des revenus de ces biens. Mais le montant déduit ne peut excéder le montant des revenus immobiliers imposables. La déduction d'habitation n'intervient qu'après la déduction des intérêts.

De plus, une partie du précompte immobilier que vous payez pour votre propre habitation peut être imputé à l'impôt des personnes physiques. Cette imputation est limitée à 12,5% de la déduction ordinaire d'intérêts et est appliquée automatiquement par l'administration fiscale.

Exemple...

Vous habitez votre maison :

Revenu cadastral indexé : 2.500,00 €
Précompte immobilier : 1.200,00 €
Intérêts annuels versés : 2.600,00 €

Calcul :

Les intérêts (2.600,00 €) sont déduits du revenu immobilier 2.500,00 €.
Celui-ci est annulé et rien ne s'ajoute à vos revenus imposables.
La déduction d'habitation ne s'applique pas.
En plus, vous réduisez vos revenus imposables de 12,5% x 2.600,00 = 325,00 €

Vous n'habitez pas votre maison et la louez (à un privé) :

Revenu cadastral indexé : 2.500,00 €
Précompte immobilier : 1.200,00 €
Intérêts annuels versés : 2.600,00 €

Calcul :

Le revenu cadastral indexé est majoré de 40% (charges forfaitaires) pour obtenir un revenu brut (2.500,00 + 40% = 3.500,00 €).
Le revenu immobilier s'ajoute à vos revenus imposables: + 900,00 € (3.500,00 - 2.600,00).
Pas de déduction d'habitation.
Pas de réduction des revenus imposables par l'imputation.

2. La déduction complémentaire des intérêts

Vous avez droit à une déduction complémentaire d'intérêts sous conditions :

Vous concluez un emprunt hypothécaire pour construire ou acheter une habitation neuve ou pour rénover une habitation de plus de 15 ans.
Cette habitation est la seule dont vous êtes propriétaire, usufruitier ou emphytéote.
La durée de l'emprunt est d'au moins 10 ans.

Conditions supplémentaires en cas de rénovation :

Le coût total des travaux doit s'élever au moins à 23.360 € TVA comprise pour les emprunts contractés en 2002.
Les travaux doivent être effectués par un ou des entrepreneurs enregistré(s).

Attention, les intérêts déductibles sont doublement limités :

- A une tranche d'emprunt variable selon la situation familiale :

Emprunts conclus en 2002Construction / achat neufRénovation
Sans enfant58.990 €29.490 €
1 enfant61.930 €30.970 €
2 enfants64.880 €32.440 €
3 enfants70.780 €35.930 €
Plus de 3 enfants76.680 €38.340 €


- Pour une durée de 12 ans selon une proportion décroissante :

An 1-5An 6An 7An 8An 9An 10An 11An 12
80 %70 %60 %50 %40 %30 %20 %10 %


Exemple...

Revenu cadastral indexé : 3.500,00 €
Intérêts payés : 5.000,00 €
Total emprunté : 85.000,00 €
Situation familiale : marié, sans enfant

Intérêts déductibles la première année :

Solde après déduction ordinaire : 5.000 - 3.500 = 1.500 €
Prorata de l'emprunt : 1.500 x (58.990 / 85.000) = 1.041 €
Taux de déductibilité : 1.041 x 80% = 832,80 €

Pour remplir votre déclaration fiscale :

- Si vous n'avez droit qu'à la déduction ordinaire d'intérêts, complétez les cases :

100 : avec votre revenu cadastral NON indexé.
146 : avec le montant des intérêts que vous payez pour votre prêt.

- Si vous avez droit à la déduction complémentaire d'intérêts, complétez les cases :

100 : avec votre revenu cadastral NON indexé.
138 : intérêts payés si construction ou acquisition à l'état neuf.
139 : intérêts payés si rénovation totale ou partielle.
140 : date de l'emprunt.
141 : montant de l'emprunt.
142 : nombre d'enfants à charge.
144 : date d'occupation de la nouvelle habitation ou achèvement des travaux.
145 : coût total des travaux de rénovation.

3. Les amortissements en capital et primes d'assurance

L'amortissement en capital et les primes de l'assurance solde restant dû sont fiscalement déductibles, sous conditions, dans le cadre de l'épargne logement ou de l'épargne à long terme.

Conditions pour l'amortissement en capital :

- Une inscription hypothécaire.
- Une durée minimum de 10 ans.
- L'achat, la construction ou la transformation d'une habitation en Belgique.

Conditions pour les primes de l'assurance solde restant dû :

- Souscrite avant 65 ans pour les hommes et 60 ans pour les femmes.
- Une durée minimum de 10 ans.
- L'assuré doit être le preneur.
- Le bénéficiaire doit être un parent jusqu'au deuxième degré.
- Le capital assuré correspond au minimum au montant emprunté.

Si vous habitez le bien et qu'il s'agit de votre seule habitation en propriété, vous bénéficiez de la réduction majorée pour l'épargne logement, calculée sur vos tranches de revenus les plus élevées au taux marginal.

Cet avantage est doublement limité :

- En fonction des revenus professionnels imposables nets (220,50 € + 6% des revenus professionnels imposables nets) plafonnés à 1.770 € par conjoint (exercice d'imposition 2003, revenus 2002).

- A une tranche de l'emprunt selon votre situation familiale :

Emprunts conclus en 2002Plafond
Sans enfant58.990 €
1 enfant61.930 €
2 enfants64.880 €
3 enfants70.780 €
Plus de 3 enfants76.680 €


Exemple...

Couple marié sans enfant.

Emprunt : 75.000,00 €
Revenus imposables nets de l'époux : 35.000,00 €
Revenus imposables nets de l'épouse : 20.000,00 €
Amortissement en capital : 2.500,00 €
Solde restant dû (époux) : 375,00
Solde restant dû (épouse) : 300,00
Taux marginal d'imposition : 55%
Taux moyen amélioré de l'époux : 39,3%
Taux moyen amélioré de l'épouse : 31,8%

Calcul :

Montant maximum déductible :
- époux : 220,50 + (6% x 35.000,00) = 2320,50 € limités à 1.770 €
- épouse : : 220,50 + (6% x 20.000,00) = 1.420,50 €
Primes d'assurance déductibles :
- époux : 375 x (58.990 / 75.000) = 294,95 €
- épouse : 300 x (58.990 / 75.000) = 235,96 €
Amortissement en capital :
- époux : 2.500 x (58.990 / 75.000) = 1.966,33 €

L'époux pourra déduire en épargne logement :

Case 351 : 294,95 € (prime d'assurance).
Case 355 : 1.475,05 € (amortissement en capital) obtenu comme suit : 1.966,33 plafonnés à 1.770 dont on retire 294,95 déjà déduits soit 1.475,05 €.
Gain fiscal : 55% x (294,95 + 1475,05) = 973,35 €.

L'épouse pourra déduire en épargne logement :

Case 371 : 235,96 € (prime d'assurance).
Case 375 : 491,28 € (amortissement en capital) obtenu comme suit : 1.966,33 déductibles dont on retire 1.475,04 déjà déduits par l'époux soit 491,28 €. Bien en-dessous du maximum de 1.420,50 même si on y ajoute la prime d'assurance 235,96.
Gain fiscal : 55% x (235,96 + 491,28) = 399,98 €.

En plus, vous bénéficiez de l'épargne à long terme au taux moyen amélioré. Vous pouvez déduire la différence entre la prime d'assurance payée et le montant déduit précédemment.

Dans notre exemple, l'époux déduira 80,05 € (375,00 - 294,95) en case 353 et l'épouse 64,04 € en case 373. Le gain fiscal sera de 31,46 € (80.05 x 39,3%) pour l'époux et de 19,90 € (64,04 x 31.8%) pour l'épouse.

Le gain fiscal total sera de 898,07 € pour l'époux et de 395,78 € pour l'épouse.

Si vous n'habitez pas le bien ou ne remplissez pas les conditions, vous bénéficiez seulement de l'épargne à long terme. Les amortissements en capital et les primes d'assurances sont déductibles dans les mêmes limites que celles décrites ci-dessus mais les réductions d'impôts sont calculées au taux moyen amélioré (entre 30 et 40%) et non plus au taux marginal. Cette réduction est donc moins intéressante.

Dans notre exemple, l'époux déduira 375 € de primes d'assurance (case 353) et 1.395 € d'amortissement en capital (case 358). L'épouse déduira 300 € de primes d'assurances (case 373) et 571,33 € d'amortissement (case 378).

Le gain fiscal total sera de 695,61 € (1.770 x 39,3%) pour l'époux et de 277,08 € (871,33 x 31,8%) pour l'épouse.

Attention, les emprunts en branche 23 ont les mêmes droits à la déduction des intérêts mais pas aux amortissements en capital. Ce manque à gagner fiscal est assez faible et bien vite compensé par les gains de l'épargne investie. De plus, comme ces versements ne sont pas déduits, il n'y a pas taxation du capital au terme.




Résiliation du crédit par l'organisme créditeur ?

L'organisme de crédit peut mettre fin à votre crédit et exiger le remboursement immédiat et total si :

Les garanties proposées diminuent par votre faute.
Vous ne remboursez pas vos mensualités.
Votre bien diminue de valeur (abandon du bien, défaut d'entretien...).
Non-souscription à une assurance incendie.
Vos déclarations étaient inexactes lors de la demande de prêt (revenus...).
Les fonds reçus n'ont pas été utilisés pour l'opération prévue.
Vous résiliez l'assurance solde restant dû ou l'assurance vie mixte.
L'immeuble est saisi par un autre créancier ou vendu.
Attention, votre assureur incendie a l'obligation d'avertir votre organisme de crédit en cas de non-paiement des primes s'il y a un avenant de créance hypothécaire et un avenant de cession de bénéfice.




Quand faut-il envisager de refinancer son emprunt ?

On estime qu'un écart de 1% à 1,5% entre votre taux d'intérêt et le taux du marché mérite une étude de refinancement. Vous contractez un nouvel emprunt à un meilleur taux afin de rembourser votre emprunt existant.




Les frais de refinancement ?

L'indemnité de réemploi : pénalité à verser pour le remboursement anticipé (3 mois d'intérêts).
La main levée : annulation de l'inscription hypothécaire en faveur de l'ancien prêteur.
L'expertise et le dossier du nouveau crédit.
Les droits d'enregistrement du nouvel emprunt.
Les frais de notaire du nouvel acte.




Nos conseils

Utilisez un compromis de vente type que vous demanderez à votre notaire et introduisez une clause suspensive : "la vente aura lieu sous condition de l'obtention d'un crédit hypothécaire dans le mois". Cela vous permettra de vous dégager de la vente si le crédit hypothécaire est refusé.
Conservez votre indépendance bancaire. Si vous souscrivez un prêt auprès d'un organisme bancaire, il vous demandera d'ouvrir vos comptes chez lui.
Comparez les détails des offres : flexibilité du taux, variation maximum, ristourne, obligations bancaires, commission de réservation, garanties exigées...
Contrairement à un emprunt hypothécaire, une ouverture de crédit vous permet de réemprunter, sans frais de notaire, la partie déjà remboursée. C'est pratique pour financer des travaux futurs mais il faut être prudent. Par exemple, il y a quelques années, votre conjoint a ouvert avec vous un crédit pour financer votre habitation. Bien que vous ayez divorcé récemment, il lui est toujours possible d'emprunter grâce à ce crédit dont vous êtes solidaire. Vous aurez peut être à le rembourser à sa place.